Martin CAMPS et Noël CHARRAS Notaires - TOULOUSE CEDEX 6

L'office vous informe

Profitez des abattements ! Malgré la diminution des abattements, il est encore temps de profiter de la fiscalité en matière de donation. Lire la suite

Malgré la diminution des abattements, il est encore temps de profiter de la fiscalité en matière de donation.

La fiscalité des droits de mutation (nous n'évoquerons ici que la fiscalité en ligne directe) s'est considérablement accrue, depuis le 17 août 2012.

Tout d'abord parce que le délai de rappel fiscal est rallongé à quinze ans.

Ensuite parce que l'abattement en ligne directe prévu par l'article 779-I du CGI a été diminué de 159 325 euros à 100 000 euros. 

Il faut garder à l'esprit que cet abattement n'était que de 50 000 euros avant la loi Tepa de 2007 et que nous n'avons pour le moment aucune visibilité sur l'évolution de cette fiscalité. C'est pour cette raison que nous pensons qu'il faut profiter de cet abattement, qui a encore le mérite d'exister tout comme l'abattement exceptionnel en cas de don de somme d'argent.

N'hésitez pas à nous consulter pour envisager des solutions et préparer une éventuelle transmission.

Zoom sur le Prêt Viager Hypothécaire Vous êtes propriétaire de votre logement, et souhaitez obtenir des liquidités grâce à votre immobilier, voici le prêt viager hypothécaire. Lire la suite

Vous êtes propriétaire de votre logement, et souhaitez obtenir des liquidités grâce à votre immobilier, voici le prêt viager hypothécaire.

Présentation 

Le prêt viager hypothécaire est une alternative à la vente en viager. Il intéresse les personnes physiques, propriétaires de leur résidence principale et dont les ressources ou l'état de santé ne permettent pas d'emprunter.

Ce dispositif offre au propriétaire de transformer son bien en liquidités pour financer un projet personnel quelqu'il soit, mais en aucun cas un projet professionnel.

 

 

Il permet à des seniors propriétaires d’un bien immobilier d’emprunter, quel que soit leur état de santé,
à condition qu’une hypothèque soit consentie sur le bien.

Personnes concernées

 

L'emprunteur doit être une personne physique, le dispositif étant exclu pour les personnes morales.

Il n'a aucun questionnaire médical à remplir.

Vous n'êtes tenu à aucun remboursement de votre vivant.
Néanmoins, le prêt peut être remboursé par vos soins à tout moment si vous le souhaitez. 

Biens immobiliers concernés

La garantie du prêt est prise sur le bien immobilier qui doit être à usage exclusif d'habitation. Le bien immobilier peut être :

  • la résidence principale de l'emprunteur,

  • sa résidence secondaire,

  • ou un bien donné en location.

L'emprunteur ne vend pas son bien et en reste donc propriétaire, et de ce fait, libre d'y habiter ou de le louer.

Contrat de prêt
 
Le prêt viager hypothécaire est un acte notarié.

L'offre ne peut être acceptée qu'à l'expiration d'un délai de réflexion d'au moins 10 jours à compter de sa réception.

Estimation du bien et frais à la charge de l'emprunteur

Le bien donné en garantie du crédit doit être estimé. Le choix de l'expert est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les frais d'expertise sont réglés par l'emprunteur.

Montant du prêt

Lors de la conclusion du contrat, la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de 3 critères :

  • la valeur du bien expertisé,

  • l'âge de l'emprunteur,

  • le sexe de l'emprunteur.

Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien.

En cas de cession du bien hypothéqué, l'emprunteur doit signaler son projet à l'organisme prêteur de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de contestation de la valeur du bien par l'organisme prêteur, une estimation est réalisée par un expert choisi d'un commun accord par les deux parties.

La cession du bien oblige l'emprunteur à rembourser l'intégralité des sommes empruntées ainsi que les intérêts.

Fin du contrat

Remboursement anticipé

Comme nous l'avons vu, l'emprunteur peut toujours rembourser le prêt avant le terme prévu. Cependant, l'organisme prêteur peut refuser un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du capital versé.

Le contrat peut prévoir une indemnité pour remboursement anticipé du prêt.

Décès de l'emprunteur

Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt. En cas de pluralité d'emprunteurs, la fin du contrat de prêt n'intervient qu'au décès du dernier emprunteur.

Le montant du capital et des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien immobilier estimée à l'échéance (ou fin) du contrat.

Au jour du décès de l'emprunteur, les héritiers ont le choix entre :

  • régler la dette pour garder le bien immobilier,

  • ou laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.

Si le bien est vendu et si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence.

Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

N'hésitez pas à nous consulter pour plus de renseignements.

Attention, les banques ne proposent pas toutes ce type de prêt.

Sources: Vos droits - Service Public

 

Patrimoine et usufruit Patrimoine et usufruit Qu'est-ce que l'usufruit ? Quelles sont les obligations de l’usufruitier ? Quelles sont les causes d'extinction de l'usufruit ? Lire la suite

Patrimoine et usufruit

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme «le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance

Il peut s’agir, par exemple : du droit d’occuper un logement, de percevoir des loyers, les intérêts d'une

somme d'argent ou encore les dividendes d’actions, ou enfin de profiter de la récolte d'arbres fruitiers ou d'un terrain agricole.

Le droit de propriété est ainsi divisé en deux : la nue-propriété entre les mains du propriétaire, l'usufruit au bénéfice de l'usufruitier. L’usufruitier, qui bénéficie donc de l’usage et de la jouissance d’un bien mais ne peut en disposer (il ne peut pas le vendre), exerce ainsi un droit réel parallèle au droit du nu-propriétaire, sur un même bien.

L’usufruit est une technique souple et avantageuse, fréquemment utilisée pour assurer la transmission du patrimoine familial. Le plus souvent, on devient usufruitier suite à une succession ou à une donation.

Mais sa mise en place peut être complexe et nécessite les conseils de votre notaire.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

Pour garantir la jouissance du bien en "bon père de famille", l’usufruitier doit, de manière générale, se

comporter comme le ferait un propriétaire normal, soigneux et diligent, en veillant surtout à entretenir les biens soumis à son usufruit.

Il doit supporter les charges fiscales, à commencer par les impôts locaux. Pour un immeuble bâti et lorsque l’usufruitier l’occupe lui-même, il s’agit de la taxe d’habitation et des taxes foncières, sauf dans le cas où il a été convenu préalablement qu’elles resteraient à la charge du nu-propriétaire.

Par ailleurs, toutes les réparations d’entretien courant doivent être faites par l’usufruitier. A ce titre, à la fin de l'usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien. Seules les "grosses réparations" qui ont, en pratique, un caractère exceptionnel, demeurent à la charge du nu-propriétaire. L’acte constitutif de l’usufruit, lorsque celui-ci provient d’un contrat, pourra néanmoins modifier cette répartition normale, en mettant par exemple toutes les réparations à la charge de l’usufruitier. Cela peut être le cas, par exemple, lorsque des parents procèdent à une donation-partage de biens immobiliers, en nue-propriété, au profit de leurs enfants.

Quelles sont les causes d'extinction de l'usufruit ?

L’usufruit est le plus souvent viager : il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Tel est le cas, notamment, de l’usufruit du conjoint survivant.

Autre cas : l'expiration du délai de l'usufruit s'il y a un terme convenu (cela s’appelle alors un usufruit

temporaire), l'achat de la nue-propriété, le non-usage pendant 30 ans, la perte totale de la chose, l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.

Juriste spécialiste du droit du patrimoine, nous sommes à votre écoute pour vous aider à réaliser vos projets.

Sources: www.notaires.fr

La Société civile immobilière La Société civile immobilière Pourquoi créer une SCI ? Comment crée-t-on une SCI ? Quels sont les principaux avantages ? Et quels sont les inconvénients ? Lire la suite

La Société civile immobilière

Pourquoi créer une SCI ?

Le Code civil définit la SCI comme un groupement de « deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».

Cette structure juridique peut s’avérer intéressante en matière de gestion patrimoniale, par exemple pour gérer une maison de famille ou d’autres biens, car, dans certains cas, elle permet de bénéficier

d’avantages juridiques et/ou fiscaux.

Une SCI est constituée par au moins deux associés. Aucun minimum n'est imposé pour le montant du

capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales.

Comment crée-t-on une SCI ?

Les fondateurs établissent et signent un contrat écrit contenant les statuts de la future société. On y

trouvera l'objet, la dénomination, le siège social, la durée, les règles de fonctionnement. Les statuts

peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique par votre notaire. Cette seconde forme

est d’ailleurs obligatoire lorsqu'un bien immobilier est apporté par un associé. Les statuts doivent être

enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés.

Les formalités juridiques sont les suivantes :

1. Publier la création dans un journal d’annonces légales,

2. Déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, qui procède à une publication au

Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales,

3. Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés.

La SCI devra, enfin, effectuer une déclaration d’existence à destination des impôts dans un délai de

3 mois.

Quels sont les principaux avantages ?

La SCI permet, par exemple d’éviter les inconvénients de l’indivision. Ainsi, un titulaire de parts ne peut demander la dissolution de la société qu’à des conditions très restrictives. L’indivisaire, lui, peut, à tout moment et quel que soit le motif, exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en

cas de désaccord, même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. De même, en cas de décès dans un couple non marié, si le bien est acheté à travers une SCI, les héritiers du concubin décédé ne pourront pas demander au survivant de quitter le logement. Enfin, en matière de

transmission, il peut également s’avérer plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts

d'une SCI qu'une donation immobilière. 

Et quels sont les inconvénients ?

La SCI a certes des qualités mais elle a aussi des inconvénients dont il faut être conscient.

Il s’agit principalement du coût de constitution et de fonctionnement. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques importantes et de respecter des règles de gestion contraignantes (compte bancaire tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières, …). De même, les associés sont responsables des dettes de la société, proportionnellement à leur part dans le capital. Il faut donc être prudent, et il est recommandé de recourir à nos conseils.

Juriste spécialiste du droit du patrimoine, nous sommes à votre écoute pour vous aider à réaliser vos projets.

 

Sources : www.notaires.fr

L'intérêt de la donation entre époux Quels sont les avantages de la donation entre époux ? Lire la suite

Quels sont les avantages de la donation entre époux ?

Certes la loi du 3 décembre 2001 a considérablement augmenté les droits du conjoint survivant. Cependant une donation entre époux (également appelée donation au dernier vivant) permet d'étendre encore les droits de son conjoint en cas de décès.

En premier lieu, une telle donation permet à l'époux ayant des enfants d'une première union de laisser à son conjoint l'usufruit de tous les biens dépendant de sa succession, ce que la loi ne prévoit que lorsque tous les enfants sont communs.

Elle permet également au conjoint de bénéficier de la quotité disponible ordinaire (par exemple, la moitié en présence d'un enfant, les deux tiers avec deux enfants).

Elle octroie au survivant le cumul de droits en pleine propriété et de droits en usufruit.

Elle peut offrir à l'époux donataire le choix entre les trois quotités autorisées.

Egalement, elle donne la possibilité au survivant de cantonner son émolument à certains biens dont il a été disposé en sa faveur, ce qui peut avoir pour conséquence d'optimiser fiscalement la succession au premier décès.

Enfin, elle est conseillée aux époux sans enfants, ayant encore leurs pères et/ou mères, et qui souhaitent que leur conjoint recueille l'intégralité de leur succession. En effet, si rien n'est prévu, le conjoint héritera avec ses beaux-parents (un quart de la succession pour chacun des parents), créant une situation d'indivision. Les père et mère n'étant plus réservataires, il est possible de les déshériter afin de laisser l'intégralité au conjoint.

Sachez que les donations au dernier vivant sont librement révocables. En outre, elles sont révoquées de plein droit par le divorce du donateur.

N'hésitez pas à nous demander conseil !

Transmettre et bénéficier d'une fiscalité intéressante Cet article fait un bref rappel de la fiscalité applicable en matière de donations. Lire la suite

Cet article fait un bref rappel de la fiscalité applicable en matière de donations.

Le donataire (ou bénéficiaire d’une donation) est en principe taxé sur la valeur de ce qu’il reçoit.
Toutefois, il peut le plus souvent bénéficier d’un abattement dont le montant varie en fonction du lien de parenté qu’il a avec le donateur.
Si la valeur donnée est inférieure au montant de l’abattement, il n’est redevable d’aucun droit de donation.

Abattements
Il s’agit d’un montant qui est transmis sans taxe. Au-delà du montant des abattements, le donataire est taxé selon le lien de parenté qui le lie au donateur.
• Entre parents et enfants : 159.325 euros.
• Entre grands-parents et petits-enfants : 31.865 euros.
• Entre époux et partenaires pacsés : 80.724 euros.
• Entre frères et sœurs : 15.932 euros.
• Entre tantes, oncles et neveux et nièces : 7.967 euros.
• Entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants : 5.310 euros.
• Il existe un abattement spécifique pour les personnes handicapées : 159.325 euros, sous réserve qu’elles soient incapables :
- soit de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d’une infirmité physique ou mentale congénitale ou acquise,
- soit d’acquérir une instruction ou une formation professionnelle d’un niveau normal s’il est âgé de moins de 18 ans. Cet abattement se cumule avec les autres abattements personnels.
Ces abattements se renouvellent tous les 10 ans.
Abattement spécifique aux dons de sommes d’argent :
Il est possible de consentir un don de 31.865 euros, sous forme d’argent en pleine propriété, au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière petit-enfant ou si le donateur n’en a pas, au profit d’un neveu ou d’une nièce ou d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce venant en représentation de son parent décédé. Le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé et le donateur doit être âgé de moins de 80 ans. Ce don peut être consenti tous les 10 ans entre un même donateur et donataire.


Taux de taxation selon le lien de parenté
Au-delà du montant de l’abattement, le donataire est taxé selon le lien de parenté qui le lie au donateur, selon les barèmes fixés par la loi. Votre notaire vous renseignera.
Les droits de mutation à titre gratuit peuvent être pris en charge indifféremment par le donataire ou le donateur, sans que dans ce dernier cas, l’administration considère qu’il s’agit d’une donation supplémentaire taxable.
La réserve d’usufruit
Si le donateur se réserve l’usufruit (droit d’user et de percevoir les revenus produits par le bien donné), l’assiette des droits de donation est réduite de la valeur de celui-ci. Il existe un barème fiscal qui varie en fonction de l’âge
de l’usufruitier.


Âge de l’usufruitier et valeur de l'usufruit: Valeur de l’usufruit

Moins de 21 ans révolus: 90%

Moins de 31 ans révolus 80%

Moins de 41 ans révolus 70%

Moins de 51 ans révolus 60%

Moins de 61 ans révolus 50%

Moins de 71 ans révolus 40%

Moins de 81 ans révolus 30%

Moins de 91 ans révolus 20%

Plus de 91 ans révolus 10%

 

Réduction des droits de donation


››Pour famille nombreuse
Si un donataire a trois enfants ou plus, vivants ou représentés au jour de la donation, il bénéficie d’une réduction de 305 euros par enfant en sus du 2ème.
Cette somme est portée à 610 euros pour les donations en ligne directe, entre époux ou partenaires liés par un PACS.
››En cas de donation de parts de société ou de droits affectés à l’exercice d’une entreprise
Il existe réduction de droit de 50% en cas de donation en pleine propriété de parts de société ou de la totalité ou quote-part indivise de l’ensemble des droits meubles ou immeubles affectés à l’exercice d’une entreprise individuelle, sous réserve :
- que cette société ou cette entreprise ait une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
- que le donateur ait moins de 70 ans.
- qu’il y ait un engagement de conservation par le donataire pendant 4 ans et poursuite de l’exploitation pendant 3 ans.

La remise des clés avant la signature définitive de la vente : Cela constitue une prise de jouissance anticipée. Ce cas se présente souvent lorsque l’acquéreur a obtenu son accord de prêt et que la date de signature approche. En effet, ce dernier souhaite parfois procéder aux premiers travaux et entreposer ses cartons. Cet article vous prévient des difficultés d’une telle pratique. Lire la suite

Cela constitue une prise de jouissance anticipée.

Ce cas se présente souvent lorsque l’acquéreur a obtenu son accord de prêt et que la date de signature approche. En effet, ce dernier souhaite parfois procéder aux premiers travaux et entreposer ses cartons.

Cet article vous prévient des difficultés d’une telle pratique.

L’impossibilité de conclure la vente ou le décès de l’acquéreur :

Si la vente ne peut avoir lieu, vous risquez de vous retrouver avec un bien en chantier, si votre acquéreur a commencé des travaux (cloisons tombées, carrelages cassé, électricité supprimée…) ce qui vous pénalisera pour conclure une nouvelle vente.

L’incendie :

Même si votre acquéreur a pris le soin de s’assurer au jour de la mise à disposition du bien, un incendie entraînera une bataille interminable entre la compagnie d’assurance du vendeur et celle de l’acquéreur, période pendant laquelle vous ne percevrez aucune indemnité et où il vous sera difficile de vendre.

L’occupation sans titre :

Si la vente ne se réaliser pas, vous pouvez vous retrouver face à un problème de « squat », avec les contraintes qui s’en suivent.

Le changement d’avis de l’acquéreur :

Votre acquéreur dans les lieux, pourrait se rendre compte que ce bien ne lui plaît plus (voisinage, environnement, …) et tenterait de remettre en cause son acquisition.

Le conseil de votre notaire :

Accorder une prise de jouissance anticipée n’est pas sans risques.

Afin de le limiter, il est indispensable d’en parler à votre notaire au préalable.

En effet, ce dernier pourra vous préparer une convention à faire signer entre les parties indiquant avec clarté les droits de l’acquéreur mais également ses engagements.

  • établir un état des lieux contradictoire
  • assurer l'immeuble vendu contre les risques liés à son occupation
  • prendre en charge le coût de toutes fournitures et contrats d'abonnement pour le service de l'eau, gaz, électricité, etc... mais également le prorata de taxe foncière et de charges de copropriété à compter de sa prise de possession
  • ne faire aucun travaux dans l'immeuble vendu
  • libérer les lieux de sa personne et de son mobilier, et restituer immédiatement les clés au vendeur si l'acte de vente n'était pas régularisé à telle date
  • prévoir le versement d’un dépôt de garantie et d’une astreinte journalière

 

 

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02/07/2018 Changer de vie | Magazine Conseils des notaires

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Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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